在商品房预售阶段，开发商会使用沙盘、广告、视频等对外销售、广告宣传模型宣传，售楼处的销售人员在销售宣传时也会进行承诺，对小区的卖点进行重点宣传。由于购房者不能实际看到住宅、小区全貌等情况，开发商的销售、宣传会对购房者的购房决策产生影响。下面通过一个案例，浅析商品房销售广告和宣传资料的效力。
2013年11月30日，钱向军、孙燕青（乙方、买方）、富润公司（甲方、卖方）签订了《上海市商品房预售合同》。该合同第九条约定：“甲方不得擅自变更已经与乙方约定的小区平面布局（见附件六），确需变更的应当征得乙方书面同意。甲方未征得乙方同意变更小区的平面布局，乙方有权要求甲方恢复，如不能恢复的，甲方应当向乙方支付总房价款的0.10%违约金。”该合同《附件五》第十七条约定：“物业区域内设有的儿童娱乐设施、游泳池、河道等，儿童玩耍须有大人监护。”
该合同《补充条款一》第五条约定：“2.小区平面布局图仅作为本小区内建筑物的平面布局示意图，广告宣传模型甲方保留对尚未开发部分建筑物平面布局的修改权。该小区平面布局图最终以上海市政府主管部门批准的施工图为准。”该合同《补充条款一》第十三条第3项约定：“甲方所作的售楼广告、售楼书、宣传资料、样板房、模型的画片、数据、照片、文字或其它与该房屋及或该房屋所在楼盘有关的资料仅为宣传目的而设立或提供，不列为本合同的附件或组成部分，乙方不得援引其中任何内容或信息以解释任何事项，或据以提出任何主张或要求。”
合同签订后，钱向军、孙燕青支付了全部购房款2，505，362元，取得了系争房屋，并于2017年5月8日取得了系争房屋的产权证。
系争房屋所涉《上海市新建住宅使用说明书》中关于小区公共部位设施约定：“3.车库机动车：地下停车位421个、地面机动车停车位／个……。”
一审审理中，钱向军、孙燕青提供了房型单片宣传图、沙盘模型的照片，以证明富润公司在销售时宣传地面无停车位是“人车分流”的、有游泳池；搜房网房天下关于系争楼盘的宣传介绍视频，其中2014年2月8日的宣传视频显示“……小区景观更大的亮点设计，广告宣传模型小区重要的水景，同时也是一个户外游泳池，方便业主休闲、休憩……”、
2014年5月30日的宣传视频显示“……人车分流设计……景观更大的亮点，小区中央精心打造的堪比星河湾级品味的景观游泳池……”；2020年4月17日从上海搜房网调取的系争楼盘的宣传视频，其中2012年8月7日的视频上显示“……特大游泳池全年开放3个月……真正人车分流……”；房天下关于系争楼盘的宣传资料，其中记载有“……50%的绿化率，地面，地面全部人车分流，地下电梯直达入户、配电置于地下，使整个住区宁静安逸……免责声明：……文章内容仅供参考……文中图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。”；360搜索网站显示内容为“2015年4月13日三期更大的卖点是完全实行人车分流，整个地面全部被坡地水景覆盖，约1000立方的室外泳池……”等。
钱向军、孙燕青还提供了富润公司恢复地面停车位时将小区地面本来的人行道拓宽为车行道路的照片。富润公司提供了视频光盘，认为小区虽恢复了地面停车位，但实际并未停车，未造成影响。
一审另查明，2013年10月，富润公司出具《XX花园商品房销售方案》，其中项目总规模：“……其中地上总建筑面积107441.39平方米，包括：住宅建筑面积…，商业建筑面积…，公建建筑面积…地下总建筑面积30111平方米，包括：地下：地下车库建筑面积…，地下非机动车库建筑面积……”，没有地面停车位建筑面积的内容。
2014年12月17日、2016年9月13日，上海市浦东新区建设和交通委员会分别对本案小区的机动车停车场（库）进行验收，数量符合要求，通过验收，可交付使用。
2017年7月，本案小区的部分业主因车位减少的问题向浦东新区建设和交通委员会信访，该委员会回复称小区车位验收时数量符合要求。
2018年8月10日，浦东新区城市管理行政执法局因富润公司于2015年3月10日在XX路XX弄XX-XX号（即本案小区）擅自改建物业共用部位，向富润公司开具《责令改正通知书》。审理中，富润公司确认其已于2018年9月底前将草坪恢复成地面停车位。
一审审理中，钱向军、孙燕青申请对小区无法实现合规的“人车分流”、提供合规并可使用的游泳池所造成系争房屋在购房时的差价进行房地产评估。一审法院依法委托上海国城土地房地产估价有限公司进行评估，该司认为本案不具备评估条件，予以退回。
一审法院判决（节选）：上海富润房地产发展有限公司于判决生效之日起十日内赔偿钱向军、孙燕青损失10，000元。广告宣传模型
一审法院认为：首先，根据《更高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
本案中双方签订的《上海市商品房预售合同》及附件均未涉及“人车分流”及有可使用的游泳池，但根据钱向军、孙燕青提供的搜房网房天下的销售宣传视频、网上的宣传资料等，明确显示富润公司在销售宣传时承诺有游泳池、地面、地面无停车位是“人车分流”的，富润公司提供给业主的《上海市新建住宅使用说明书》上载明地面机动车停车位为0个、富润公司提供的《销售方案》中亦未提到有“地面停车位”、浦东新区康桥镇人民政府的回复中亦明确“2015年3月物业公司入驻该小区时地面没有设置停车位、小区按人车分流模式管理”、富润公司出具的《地面停车位解决方案告知书》上也承认“在业主入住前将88个地面停车位改为绿化草坪，使小区实现人车的彻底分流”等，故钱向军、孙燕青所述其购买房屋时富润公司以小区内“人车分流”、有游泳池等为高品质小区，具有可信性。该内容虽未载入合同，但该说明和允诺具体确定，广告宣传模型会对钱向军、孙燕青等购房者的购房决策产生直接影响，应当视为要约，不能直接被排除在合同约定之外，富润公司仍应受到相关约束。现小区内的绿化被恢复成地面停车位，对钱向军、孙燕青的居住环境、生活品质造成了一定的影响，对此富润公司构成违约，应当承担违约责任。
对于富润公司辩称依据预售合同《补充条款一》第十三条约定的甲方所作的售楼广告等宣传资料仅为宣传目的而设立或提供、乙方不得援引其中任何内容或信息以解释任何事项或据以提出任何主张或要求的意见，钱向军、孙燕青不予认可，一审法院认为，根据相关法律规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明；提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
本案中该条款的约定，富润公司并没有采取合理的方式提请钱向军、孙燕青注意，亦没有予以说明，且单方免除了富润公司责任，使钱向军、孙燕青权益处于不利状态，应当为无效的格式条款，故对富润公司该意见不予采信。
其次，根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现钱向军、孙燕青没有证据证明富润公司存在的上述违约行为造成其所主张的损失事实，故钱向军、孙燕青主张的损失，一审法院难以悉数支持。
但考虑富润公司的上述违约事实，造成钱向军、孙燕青所期望的小区的品质产生影响，一审法院基于合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等依照公平原则、诚实信用原则酌情确定由富润公司赔偿钱向军、孙燕青损失10，000元。对于富润公司认为如果其构成违约应按照合同第九条约定的按照总房价款的0.10%支付违约金的意见，因地面绿化改停车位并非属于“平面布局”的变化，故对富润公司该意见不予采信。广告宣传模型
二审法院认为：《中华人民共和国民法典》第四百九十六条规定：“提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。”据此，格式条款的提供者不仅必须公平地设置双方的权利和义务，还必须对相对方尽到提示或说明义务，否则不能视为双方对该条款内容达成合意，该条款内容亦不得订入合同、进入效力评价的范畴。
本案中，《预售合同》的《补充条款一》第五条、第十三条之内容，限制了购房者的权利，与购房者明显具有重大利害关系，而现有证据不能证明富润公司就上述条款内容向购房者履行了提示或说明义务，钱向军、孙燕青亦不认可上述条款具有约束力，故本院认定上述条款不成为《预售合同》的内容。对于富润公司援引上述条款所作抗辩，本院均不予采信。
根据现有在案证据，系争房屋所在小区自2012年起即被宣传为“人车分流”且有“室外泳池”。富润公司作为开发商，数年间对自身在建、在售楼盘的宣传内容漠不关心，亦不予以澄清，此等情形显与常理不符。况且，在富润公司的楼书内即存在与“室外泳池”之景象高度一致的图片。广告宣传模型至于富润公司在一审中提供的沙盘模型照片，不能证实为系争房屋所在小区售楼时使用，亦无证据表明富润公司将备案的小区平面布局图纸向购房者予以明示。
富润公司以告知书形式自认其“在业主入住前将88个地面停车位改为绿化草地，使小区实现人车彻底分流”之行为，以及其向业主出具的《上海市新建住宅使用说明书》中“地面机动车停车位／个”之记载，均足以证明富润公司实际按“人车分流”的标准交付房屋。因此，在现有证据条件下，广告宣传模型应当认为，上述含有“人车分流”及“室外泳池”内容之宣传，均属富润公司授意或放任为之。此等宣传内容明确，且对公众的购房决策确会产生实质影响，一审据此认定其为要约，并无不当，本院予以认可。
关于钱向军、孙燕青在本案中提出的赔偿数额，现有证据并不能证明系争房屋预售时因“人车分流”和“室外泳池”的因素而产生价格虚高之情形，专业机构亦认为上述因素对房地产价格的影响无法考评，故钱向军、孙燕青所主张的差价损失，依据显非充分，本院难以采信。一审基于本案实际情况，经综合考量后，酌情确定的赔偿数额，并无不妥，且在现有证据条件下具有相对合理性，本院予以认可。
首先，根据《更高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条以及《民法典》第四百七十三条的规定，广告宣传模型商品房的销售广告和宣传资料是否为合同内容的关键在于是否符合要约条件。
司法实践中，一般从两个方面进行判断，一方面是开发商对规划范围内的房屋、相关设施所作的说明和允诺是否是具体的、确定的，另一方面是该说明和允诺是否会对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。如售楼处的沙盘就是开发商的一种宣传手段，自然会存在一些夸大的成分，如果沙盘与现房明显存在不一致的地方，此时需判断是否对购房者的购房决策产生直接影响。如沙盘中的道路颜色与实际颜色不符，一般不会对合同的订立和房屋价格的确定产生重大影响，此时该说明和允诺便不属于要约。
